“王健林是历届富豪榜单中的‘漏网之鱼’，对于401.1亿元身价的计算也相当保守。” 《新财富》研究员陈福向《中国企业家》直言，榜单只计算了商业地产部分，对其全产业链的价值还无从纳入。现在说王健林因问鼎榜单而彻底告别“隐形大佬”的称谓还为时尚早，他作为极个别未登陆资本市场即问鼎首富宝座的富豪，其价值仍被严重低估。

　　王健林以401.1亿元人民币的财富额问鼎《新财富500富人榜》，不过是其巨额身价的些许显露。

　　“王健林是历届富豪榜单中的‘漏网之鱼’，对于401.1亿元身价的计算也相当保守。” 《新财富》研究员陈福向《中国企业家》直言，榜单对于王健林的估算，不过基于去年的第二轮私募融资、以及工商资料得来——只计算了商业地产部分，对其全产业链的价值还无从纳入，更何况上市后财富规模的大幅翻倍。

　　现在说王健林因问鼎榜单而彻底告别“隐形大佬”的称谓还为时尚早，他作为极个别未登陆资本市场即问鼎首富宝座的富豪，其价值尚在另一份榜单《2009-2010财富最快成长50人》中潜伏。在这份榜单中，王健林排名第四，排名第三的龙湖地产(00960.HK)吴亚军，收益主要来源2009 年赴港上市带来的财富放大，而排名第一的张茵，旗下玖龙纸业(02689.HK)的股价一年中则飙升近20倍。

　　这次，不过是王健林在正式稳居中国新首富之前的一次路演（与排名第二的许家印仅差15.8亿元），在旗下万达商业地产A股上市进入倒计时之际，不妨探究一下王健林财富快速增长的密码。

　　商业地产：打通商业与地产间的“任督二脉”

　　“即便在90年代万达有20-30个城市的发展规模，销售突破100多亿的时候，我始终有危机感，觉得这不是做生意的方式：每一年全国新开工 12-14亿平米，加上续建就超过20亿平米，以后利润会越来越少。我们一块儿琢磨，就做收租业吧。人多？那就做零售收租业吧。招租、收租困难？那就做订单商业地产吧。”王健林在2009年完成第二次私募融资后的一次公开讲演中，回顾万达商业地产模式的形成过程。

　　持续10年下来，万达的模式就与整个房地产行业有了区别。这从2008年以来房地产行业掉头直下、冰封千里，万达依旧攻城略地、批量“抄底”的气势中可见一斑。从2008年第四季度开始，万达一举将5个地块收入囊中。2009年仅利用半年时间拿下10余个城市的核心地段的项目。到了2010年初，王健林的计划再度加码，2010年新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场，到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　对于如此快速的扩张，王健林的自信恰恰来自于行业其他企业难以企及的全产业链。从万达广场到万达电影院线，从万千百货到万达索菲特大饭店，王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的“城市综合体”，协同其的，则是万达自己的设计规划院、酒店管理公司，以及沃尔玛、百盛百货、美国百胜餐饮集团等共同设计“订单”的跨国巨头。

　　“这种商业地产模式布局具有互补性，围绕这个核心的规模扩张比较稳健，同时这种长期租约的模式保证了资金流的持续性，在一定程度上可对冲住宅价格的周期性波动。” 《新财富》研究员陈福对记者说。

　　王健林对此称之为“打通了商业和地产之间的任督二脉”，“要什么就有什么”令全产业链合纵连横：“我觉得最重要的一点不是看你现在盈利了多少，而是看万达的商业模式和所有房地产不一样，而且这种企业的估值应该更看好长远的利益。产品包装设计”

　　调控“清算”：手持二三线城市“土地牌”

　　在王健林的商业地产王国即将振翅起飞之际，一场没有博弈的“单边调控”正在房地产业内进行“清算”，楼市价格也在开发商与消费者的观望中处于僵持状态。

　　对于万达资金链能否跟上其迅猛扩张步伐的质疑声也是不绝于耳，特别是在前期投资大，回收期长的风险面前，王健林依旧对“要什么就有什么，没品牌定位公司有什么就自己来”的思维方式“志在必得”。不容否认，万达目前发展中的最大障碍就是资金流，王健林此前也坦言“不排除对2010年的形势进行重新分析和判断”，然而越来越紧的宏观调控并不同于金融危机，为这位商业地产的先行者提供了难得的机遇。

　　此前在平衡“只租不售”模式下的资金回收期间过长问题上，王健林尝试了在万达商业项目周边获取住宅项目溢价。依附于城市综合体之上，与商业资源相互借势，万达广场的住宅区作为关键时期“投资性物业”的避风港，其价值正在分秒增值。与此同时，这个平衡主模式缺陷的反向思维之举，也撼动了住宅地产的行业大哥——万科。

　　2010年一季度，万达首次按照上市公司标准发布的销售业绩显示，一季度实现房地产合同销售金额约152亿元，同期万科地产的销售金额为150.9 亿元，万达对此数据的注释是：该数据未包含的部分包括商业物业租金收益、酒店物业的收益，仅限于销售的住宅、公寓和可售小商铺的合同金额。从公开资料上看来，这是万达在地产销售业绩上对万科的首次超越，也是其在住宅市场上的一次飞跃。

　　另一方面，正如阳光100置业集团总裁易小迪对于调控的评价，“有人得了肥胖症，全国都要减肥，有的还是长身体的小孩子”，目前二三线城市的很多房地产市场正处于起步阶段，而万达自2001年开启异地扩张以来，始终都在扮演一种打造城市商业中心的角色。此次房地产调控要求提高土地出让门槛，亟待招商引资的地方政府城市更加青睐于商业配套齐全的“城市综合体”，万达模式无疑具备无可比拟的竞争优势，计划年内在青岛、南京、西安、洛阳、郑州等地陆续扩张。

　　伴随房地产新政对保障性住宅比例的增加，阳光新业、华润置地、富力地产等都在悄然向商业地产转型。引用王健林此前所说“这件事情太复杂，先要懂商业，然后才是懂地产，然后还要懂管理”，越复杂的东西， 能够形成竞争的对手也就越少。

　　 资本宠儿：下一个IPO大佬

　　如果不是2009年6月份万达集团第二轮私募规模、价格提供了一个作价尺度，或许待万达商业地产正式登陆A股首日，又会演绎一出当年“许家印易主富豪榜”的反转剧。

　　而第二轮私募消息一经放出，即创下中国民营企业内地私募的“两最”：一个是资金规模，计划募集40亿元，收到的确认函则超过400亿元；另一个是价格，每股17元。此外，入股的都是民营企业的大腕，没有一家国有企业。

　　万达商业地产向来是资本的宠儿，2004年国内资本市场正处熊市，万达海外上市的念头刚刚萌生，摩根大通、里昂证券、摩根斯坦利、麦格理、瑞银等投行接踵而至。尽管最终其在IPO上接连遭遇两次波折：2007年房地产信托基金（REITs）上市计划叫停，2008年经济危机下IPO渠道冰封，但这丝毫不会影响他一经上市，即成中国房地产行业市值最大的企业。

　　综合公开资料显示，万达商业地产2009年预期利润为35-39亿元，预期每股收益2.17元，依照我国证券市场规定IPO市盈率不高于20倍，万达上市当日市值可飙升至700-780亿元。若按照目前A股房地产平均市盈率30倍计算，王健林父子持有万达商业地产23.6亿股，上市后身价或达 1536.36亿元。

　　继失意REITs后，万达别无选择，趁着后危机时代经济逐渐转暖的时机，借助A股IPO支撑这座“商业地产王国”的扩张与复制，目前已几成定局，这一择途之举，单纯从融资能力角度来看，届时或将发挥A股市场的极致。

　　本文经《中国企业家》许可转载。