有关房产，相信大家在10年前就一定听说过美国老太和中国老太在天堂对话的故事。美国老太说：我奋斗了一辈子，昨天终于还清住房贷款了。中国老太太说，我攒了一辈子钱，临终才买了这套房，可惜还没来得住。于是，受这个故事的启发，越来越多的中国人靠按揭贷款圆了住房梦。

　　然而，近来中美两国老太的天堂对话又有了新版本。这次，美国老太太改口了，她对中国老太说：昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房……

　　也许就像当初住房按揭进入中国一样，有一天美国老太“以房养老”的故事也会登陆中国。不久之前传来消息，一种“以房养老”的新型保险模式10月份可望进行试点，我国首个开展“以房养老”业务的保险公司———幸福人寿近期正在接受相关主管部门的审批，如果一切顺利的话将在10月份挂牌营业，重庆、北京、上海等国内大城市有望成为全国首批试点城市。通过保险公司提供的这项业务，老年人可以将自己唯一的一套产权住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金，直至终生。　

　　以房养老 一石激起千层浪

　　“60岁前人养房，60岁后房养人”，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明如此描述“以房养老”模式，去年，他建议先对此成立专门课题组进行调研，再选择上海、北京、深圳等大城市做试点，等到运作成熟后向全国各地推广。随后，国家建设部已委托保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。

　　在此之前，在上海市和重庆市“两会”期间，上海市、重庆市均分别有人大代表委员和政协委员以“说明意见”和“提案”的方式向两会提交了关于“以房养老”的建议。而这项提案很快得到了有关部门的重视，目前上海和重庆正就其可行性展开调研。上海市民政局日前也明确表示，将与有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。

　　事实上，一些非政府组织和团体早已开始了“以房养老”的试探。

　　在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。

　　2005年4月初，南京汤山留园公寓率先推出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，这种“以房换养”业务，事实上也是“反向抵押贷款”的一个变种。“以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折

　　幸福人寿的董事长孟晓苏也是我国较早进行“以房养老”的研究，并积极为之奔走的专业人士。如果，幸福人寿的住房反向抵押业务能够顺利推出的话，孟晓苏关于以房养老的研究将从理论走向实践。

　　未富先老 警示养老难题

　　“以房养老”为何在近年来突然受到了空前的关注？答案不言自喻。

　　去年2月23日首次公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：中国60岁及以上老年人口在2004年底达到1.43亿，占总人口的10.97%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25％。而按照国际通行的60岁以上为老年人，占人口比例达到10％以上或66岁以上老人占7％以上，即开始进入老龄时代的标准，中国目前已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。

　　另外一个数据预测称，到2025年，大约有一半的中国人的年龄将在40岁以上。这个数字背后的含义就是，20年后缴纳养老金的人数和退休金受益人数的比例将大大低于1：1。这是个什么概念呢？过去几十年，发达国家，比如美国缴纳养老金人数和退休人数的比例大约是4：1，随着二战后“婴儿潮”时期出生人口的老龄化，预计到2030年美国的这个比例将下降到1.4：1；有些欧洲国家，比如意大利到2030年左右，这个比例可能会下降到大约1：1。相比之下，中国这个严峻形势将会来得更早，到2025年，我们可能还未进入发达国家行列，却已经提前进入老龄化社会。

　　中国人口老龄化与发达国家相比还有一点不同：发达国家是“先富后老”，中国则是“未富先老”。南开大学人口与发展研究所老龄发展战略研究中心主任原新教授说，中国是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的。因此，中国应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。

　　老龄化的匆匆到来，未富先老的先天不足带来的问题集中表现在：一、不论是国家还是个体养老保障的负担正日益沉重。二、老年医疗卫生消费支出的压力越来越大。三、传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求。“未富先老”意味着靠过去那种传统的养老制度今后也许根本养不起那么多老人。

　　社保养老 难于满足高质量要求

　　在过去10年间，我们国家一直努力地进行着社会养老制度的改革——从现收现付制度改为双轨制。双轨制是在一个缩小的现收现付制上另加上一个个人养老金账户。也就是说，退休金一部分是那时候工作人口缴纳的养老金，另一部分是自己养老金账户中的积累。而自己养老金账户中的积累则取决于你历年上缴的养老金数额，以及社保基金的投资绩效。

　　然而，10多年过去了，社保基金却仍是负重累累。因为缴费不得不用来支付当期的退休金，个人账户基本上是空账运行。据公开资料显示，我国养老保险金的缺口越来越大，为填补养老金的短缺，中央财政用于养老保险的拨款与5年前相比整整翻了10倍多。 “目前中国的社保体系存在巨大缺口，不少人对养老有危机感。”上海老龄科研中心孙鹏镖说。

　　而事实上，养老危机在全世界范围均不同程度地存在着。法国是个福利大国，但近年来，法国进入了战后就业人员退休的高峰期，且由于人口平均预期寿命的提高，老年人口出现爆炸性增长。法国退休金入不敷出的矛盾日益突出，2002年，法国政府为退休制度支付了150亿欧元；日本养老保险制度随着老龄化社会的快速到来终于破绽百出，难以为继；近年来，数百亿英镑的养老金赤字一直令英国政府十分苦恼。目前，英国养老金的亏空已经达到300亿至600亿英镑。英国政府曾多次指出，人口老龄化加剧了养老金体系陷入困境。为减轻社会福利体系的负担，英国养老金委员会提议将领取全额政府养老金的起始年龄从65岁提高到67岁，并建议政府今后应随着国民寿命的延长而不断提高这一年龄的规定。

　　养儿防老 靠得住吗

　　虽然同样面临着养老的问题，但和欧美人不同的是中国一直有着养儿防老的古训，但是，在未来中国的“儿子”们还能担起父母养老的重任吗？

　　在回答这个问题之前，我们不妨先来看一下“儿子”们究竟为父母们的养老做了些什么样的准备呢？据央视在全国10个大中城市对1010个人作的一个电话调查显示，在问及理财计划当中是否有为父母养老做准备的问题时，52%回答是没有专门准备的；23%说有，但是其中的大多数是不足够，只有48%的人认为是准备是足够多了；其它则回答还没太想明白，到底是用什么样的方式等等。整体而言，大约只有11%的人自认为为自己的父母准备了足够多的养老金，但实际是不是真的就够了，会不会用好，却仍是一个沉重的问题。

　　事实上，从现实生活看，“以儿养老”的方式确实让“儿子”们不堪重负。我国于上世纪70年代始实行的计划生育政策虽有效地控制了人口的增长，但也带来了新的问题，两个独生子女结婚之后，他们面临的是“4-2-1”（双方的父母，夫妻俩，一个孩子）的供养负担，再加上医疗的进步，中国人平均寿命的延长，今后，一对小夫妻供养的绝对不止双方的父母，还有父母的父母。

　　即使没有养老的负担，生活的艰辛和竞争的激烈甚至是残酷让“儿子”们也自身难保。养儿育女的庞大开支，供房的巨大压力。这两项相加的费用，需要两夫妻用至少二十的时间去消化解决。此外，社会发展的瞬息万变，谁也不能保证五年、十年后的自己还能在预先设计好的发展轨道上运行，而一旦夫妻俩谁有个三长两短的，整个家庭就要受累。更何况，在为儿为房拼搏了二十年之后，自己也步入中年，身体不如以前是肯定的，医药费支出相应要猛增。

　　由此，不难看出，“以儿养老”古训实在是有些“陈腐”。在不久的将来，恐怕多数的中年人面对自己年迈的父母和祖父母，更多的只有心有余而力不足。

　　以房养老 能够行得通吗

　　社保退休金不够，人到中年的儿子自身难保，在养老这个问题上，老年人似乎一筹莫展：我们的未来该靠谁？中国有句古话，叫做“靠天靠地不如靠自己”。对当今的中国人，未雨绸缪，在年轻时就做好养老规划是相当必要和重要的。

　　当然，关于如何筹划养老金，方式有很多，比如储蓄、投资股票或基金、买分红返还型保险等。当然，这是理想的做法，但并不是人人有足够的闲钱去进行投资。相比之下，还是美国老太有理财头脑——以房养老。

　　为什么说美国老太有理财头脑？因为“以房养老”的核心是房子，而房子最大的好处就是经得起时间的侵蚀。而且房子有其特殊性，是生活必须的，买房子是每家每户在力所能及的情况下所最先考虑的事情。虽然房价有涨有跌，但从二三十年的时间来看，与黄金的保值功能类似，房子也具有极强的抗通胀能力，房价基本是坚持一个震荡向上的趋势。

　　赖明认为，现在“养儿防老”难度越来越大，“60岁前人养房，60岁后房养人”是改善养老问题的“最好解决方式”。“倒按揭”可能是未来银行或保险公司柜台前一个热门的理财品种。

　　中国是在尚未达到全民富裕的情况下进入老龄社会的，在这种情况下，仅仅依靠社保资金恐怕难以保证高质量的退休生活，在这种情况下，住房反向抵押可以帮助老年人将家庭中最大额的固定资产转化为流动资金，其好处是不言而喻的。

　　以房养老有多种方式

　　“以房养老”正在为更多的中国人所接受。

　　需要说明的是“以房养老”是一个大概念，它包含多种不同的方式，“住房反向抵押贷款”是其中最常见的一种方式。

　　“住房反向抵押贷款”这类方式主要针对只有一套房子、通常经济实力较弱、没有太多现金的普通工薪阶层推出的，属于经济型“以房养老”。

　　“住房反向抵押贷款”的概念最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。但是，发展最成熟、最具代表性的还是美国，80年代美国新泽西州一家银行创立“倒按揭”以来，逐渐成为了许多老年住房所有者的绝佳金融产品。对于天堂里的那个美国老太来说，房子就像个巨大的“储蓄罐”，年轻时的每月还贷就好像往“储蓄罐”里扔点钱，等到老了就能零存整取，或者每月从“储蓄罐”领取更多于当年还贷款的养老金。

　　美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人向银行、保险公司或者其他金融机构申请将房产净值转换成现金，通常的做法是把房子抵押给金融机构，然后获得现金，等老人过世后由金融机构收回房屋产权。至于具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。这种方式最人性化的一点是不会丧失房屋的使用权，老人在获得现金的同时仍然可以居住在原来的房子里，直到去世。

　　但是，作为刚刚跚跚学步的中国式“以房养老”，通过银行或保险公司在全国大规模推进还有待时日。于是，老人可以自己尝试一些另类的“以房养老”，比如将房子将房产倒按揭给愿意抚养自己的子女或亲上海vi设计公司朋好友等等。

　　第二类方式是小康型“以房养老”。虽然仅有一套住房，但其面积较大、地段较好、价值也相对较高，可通过以大换小、以近换远来获得另一份养老金。这一方式尤其适合于只有一套住房的中产阶级，当然，这对一些只有一套住房但面积尚可、手中并没有太多闲钱的家庭也同样适用。

　　多数家庭退休时，都会已经拥有一套还清了贷款的房产。而此时孩子也已长大成人，父母已经过辈，房子从二十年前的“满巢期”回到了“空巢期”。这恰巧成了“以房养老”的前提条件。老夫妻可以把面积大的住房换成面积小的住房，或者把市中心的住房往郊外移，置换房子的差价就能作为自己的养老基金。

　　第三类方式则是富裕型“以房养老”。适合于退休时已经拥有两套以上住房的较富裕阶层。

　　富裕阶层在年轻时或通过创业或通过理财，实现了个人财富的迅速增长，如果他们将财富中的一部分转化为固定资产——房产，且为两套以上的房产，那么，他们在年老时就不用再为退休后的生活质量而担忧。因为，除了自住的房子外，其他房屋的租金收入就是每个月的额外“退休工资”。而房屋租金较为稳定，不会大起大落，只会随着居民平均收入的逐步增长而同向增加。

　　本文经许可，摘自第一理财网（www.Amoney.com.cn）