调控，新一轮的宏观调控就这样确确实实地出现在了我们面前，现在虽然市场各方对此也是议论企业宣传片制作纷纷，也出现了各种各样的观点，但无论如何记者认为这指明了政策面的一个发展方向。从这次调控的内容来看，主要是从市场交易、税收政策、银行贷款、楼市结构等几个方面入手的，而这也将对投资者日后的购房策略产生不小的影响。而大家不得不要留意的是，在这种情况下，购房就更要注意资金安全。

　　留意更为严厉措施出台

　　首先，购房者应该树立这样的思路，从宏观调控的指向上来看，其具有长期性，在这种情况下，此波楼市的调整也会是一个相当长的过程，这一点是购房者首先要心知肚明的。

　　在此前上海楼市曾一度出现了“回暖”的迹象，当时有不少观点认为宏观调控将会放松，新一轮市场的上涨行情又会出现在眼前。但事实证明当时不少人的乐观估计显然是错误的。北京、深圳等地房价的不断上涨终于引发了政府的进一步调控措施，这也再一次验证了我们以前对宏观政策趋向的判断，这样购房者在当前市场中就要尽量避免各种短线的操作手法。

　　既然宏观调控具有长期性，那么目前购房者要留意的就是，后续会不会更为严厉的措施出台。从目前九部委出台的一系列措施来看，虽然不能不说是对房地产市场一次重击，但在很多方面还是留有一定的余地。我们要认识到的是，其实对于楼市的相关调控政策还可以有很多，比如个人所得税的征收，20％的税率就要比现在的营业税具有更大的“杀伤力”。另外，还有包括可以进一步提高银行按揭成数，以及土地增值税、不动产税和物业税的征收等等，都是可以被用来调控的措施。

　　差价投资已无利润空间

　　颇值得关注的是，此次出台的政策已经把营业税的征收时限从原来的2年延长到了5年，这无疑将对那些希望获取房屋差价的投资者产生不小的影响。在以前征收时限为2年的情况下，不少投资者还可能屏过这段时间。而现在时限被延长到了5年，投资者只有两种选择，或者延长持有时间，或者就只能接受交易成本的提高。在这种情况下，无疑大大压缩了房产投资的利润空间，所谓就是“无利可图”。

　　其实投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。

　　而从支出的情况来，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20％才能保证我们的赢利空间。

　　换句话说，如果你现在买入一套房产准备将来卖出获利的话，其实在你购入的那一刻就已经付出了相当大的资金成本，而从目前房地产市场的情况来看，寄希望于房价上升20％再获利显然是不现实。由此可见，在当前楼市差价投资已经没有利润空间了，而且在当前周边市场活跃机会成本越来越高的情况下，投资房产资金的"安全系数"就很低了。

　　购房时要注重自我保全

　　从另外一个方面来看，在当前市场形势下购房，投资者就要特别注意自我保全。其中尤其是要注意个盘的风险，避免踏入“烂尾楼”的陷阱。

　　从推出的这些政策看，首先是市场的需求将会受到抑制，比如进一步压缩动拆迁的规模，上调贷款成数等，都会使一部分购房者暂时观望。而在开发商层面，35％的资本金比率被进一步重申以及加快建设步伐等要求，就会使他们的资金面面临巨大的压力。而从市场面的情况来看，在当前供大于求的情况下，不少楼盘都出现了“零成交”的局面，这些楼盘开发商的资金链显然面临着断裂的可能。经历过上一波楼市调整的人都知道，在开发商资金比较紧张的情况下，“供大于求”导致的最大风险就是“烂尾楼”，对此广大购房者切不可掉以轻心。

　　在目前的情况下，大家倒是可以更多地关注现房。购买现房比期房少了很多风险，它更加地直观，是实实在在的。相反，如果购房者按揭贷款购买了房子，最后开发商资金链断裂发生“烂尾”，这时候购房者就会陷入进退两难的境地。

　　套型面积将逐步趋小

　　从这次调控的措施来看，很重要的一点是提出了一个90平方米小面积住宅的概念，并且对其占有比例提出了具体量化标准。虽然这一规定要落实到实处还有不小的难度，但它却代表了未来的一个方向，由此也不得不引起购房者的重视。

　　长期以来，房地产在建设过程中有户型越来越大的趋势，但在实际使用中，不少购房者发现其并不一定实用。而最关键的是，现在房价越来越高，在降低单价一时较为困难的情况下，把房屋的总价降下来就是一个颇为行之有效的方法。从我国香港的情况来看，虽然那里房屋的单价也比较高，但由于套型面积较小，所以从总价上看与上海房价的距离就比较小了。

　　从长远来看，房型面积趋小将会成为一种趋势，它将会更多地融入到开发商的设计理念中去，因为这对于他们的营销同样也是有利的。而对于购房者来说，就要逐渐接受这一理念，并在此基础上确定自己的购房策略。当然对于那些喜欢大面积的购房者来说也不是没有机会，比如可以购买相邻的两套小面积住房合起来使用等，其中就需要有一些新的思路。

　　梯级购房原则更显重要

　　从目前来看，楼市在未来出现大幅涨升的可能性是不存在的，所以在当前，先租后买、梯级购房的原则就显得尤为重要了。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。

　　其中特别要留意的是，由于未来市场还存在着较多的变数，所以对于那些经济实力一般的购房者来说，先租房过渡就是一个规避风险的好方法。一般来说，是租房还是买房，首先是要对其当前的状况有个判断，这主要可关注房产的售租价之比，也就是说如果房产的售价不高，而租赁的价格比较高，那就不能说处在一个租房的好时段。反过来，如果房产的价格不断高涨，但另一方面租赁价格却没有上升甚至出现下跌，售租价之比不断扩大，这对租房就比较有利了。

　　接着我们还要对楼市的未来有个预期，如果现在房产价格较低未来上升空间大，那买房应该说是个不错的选择。但如果楼市价格已到高位后市风险加大或者说走向不明，租房就给了你进一步观察市场的充足时间，而目前上海房地产市场发生的种种变化，就使租房者有了更多的理由。

　　楼市投资要有长线思维

　　那么，对于那些已经购买了多套房产的投资客来说，究竟该如何处理手中的资产呢？记者认为主要还是可以从租金回报角度来考量，对于那些租金回报偏低的房产，可以尽快出手。而即使租金回报能够达到一定比率，也要树立一种长线持有的思维，通过各种手段来提高租金收益。

　　其实租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，从未来来看，租金的高低将是支撑房产价格的重要因素。换句话说，有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘则将会面临着较大的风险。而从这一点来说，投资者就应该把最大限度地提高租金回报率作为时下的一个主攻方向，我们可以把握住这样几点：一是尽快地把手中的闲置房屋租出去，千万不要让房子“烂”在手中；二是对于那些租金回报率偏低甚至租不出去的房产，在合适的价位上还是要考虑尽早出手；三是要利用多种渠道广开财源，尽量提高自己房屋的租金收益。

　　最后从长远来看，房地产市场经过几次调控之后，正在发生着深刻的变化。在此前发生的那波楼市大潮中，楼盘的价格总体的表现是一个齐涨的状态，但我们要认识到的是，未来楼市即使走出调整进入复苏的状态，也不会再是简单的共涨局面，价格分化的态势将会逐渐表现出来，一些自身存在缺陷的楼盘就将被淘汰出局，这一点也是投资者需要做好心理准备的。