当某些房屋中介在吃差价、抢房源的时候，21世纪不动产的加盟商却享受到共享房源的双赢效应。

　　“我们加盟店30-40%的业务是和别的加盟店合作成交的，许多首次加盟的受许人，第一笔都是合作成交业务.我们提供给受许人的是品牌、管理和服务，资源便是其中的重要部分。” 21世纪不动产的中国区域授权总监杜浩辉如是说。

　　21世纪不动产于1971年诞生于美国，目前是全球最大的房地产综合服务集团，在美国本土占有25%的市场份额。它于2000年3月进入中国大陆地区，经过七年的发展，已进入了25个市场，拥有1,000家门店和超过10,000名经纪人，2006年在中国大陆的营业额超过300亿人民币。

　　骄人业绩的背后，是21世纪不动产特许经营体系与中国国情的有效对接。他们创立的两级授权模式、加盟店店主委员会就是其中的亮点。他们是怎么做的呢？杜浩辉分享了他的观点。

　　能否介绍一下21世纪中国不动产的两级授权模式？

　　21世纪不动产在全球的发展采取两种方式：一种是两级授权，主要在美国和中国；另外一种是直接授权。

　　在中国采用两极授权，主要考虑中国地大物博，省份众多。为了全面统筹品牌的管理、服务和支持，采用区域和地区加盟店的做法。比如广州和深圳，要是直接授权，有什么事情，位于北京的总部都要派人要飞过去，这样要耗费大量人力、物力；而采取两极授权的方式，设立区域总店，由熟悉当地情况的公司来管理加盟店，就可以解决这个难题。

　　21世纪中国不动产计划在未来三到五年内，进入中国60个区域，门店的扩展达到4,000家。请问，你们采取哪些管理举措，来支持不断扩张的加盟事业？

　　特许经营做大了以后，摊子会铺得很大。投资人因为背景各不相同，会带来各种各样的问题。如何做好管理、支持和发展，是非常重要的事情。我们的理念是，在有效的范畴内，做到有效的管理和支持服务。

　　首先，选择合格的加盟商。“只找我们想要的人，不要我们能找到的人。”我们的加盟商很多都是白领、高管、海龟和私营企业主，这个群体的特征是，素质比较高，投资能力比较强。他们与现在从事中国房地产中介领域的员工、小老板有比较大的差别。

　　其次，我们用特许合同的形式，规范权利和义务。我们与受许人签定的合同，文本有两百多页纸，将特许可能涉及的方方面面都写进去了。作为特许方，我们希望受许人按照合同约束的方式来经营他的事业；但实际上，总部与受许人之间是服务的关系，我们会为他们创造更好的经营环境、提供需要的资源，来帮助他们开拓事业。

　　还有，我们在各个地区成立了加盟店店主委员会，类似企业的工会。加盟店店主委员会成立的过程中，形成了《加盟店店主委员会章程》，把我们共同遇到的一些问题，形成共同的解决方案。

　　比如二手房交易强调资源共享，公司总部提供IT的平台，需要加盟主把他们手中的房源都放到这个平台上。如果有人不愿意共享资源，该怎么处罚，由加盟店店主委员会来决定。章程制定出以后，大家来监督执行，这样，加盟店店主就会形成一个自律管理的组织。

　　在具体执行当中，单店加盟商、区域加盟商和中国总部分别担当不同的角色。比如安排媒体投放就非常不同：加盟店主要做房屋交易、中介的业务，会打房源信息的广告；区域总部在做广告的时候，做一些品牌活动的广告，比如说和房管局、政府、媒体谈一些合作，这样会更有力度。中国总部，选择在全国号召力的媒体做广告，比如3月份，我们在中央电视台二套节目打品牌的广告，在中国整个层面上做品牌的推广。这一点，加盟店是无法做到的。

　　中国总部是美国与中国的对接点，可以将美国的资讯和理念、一些服务的工具、培训资源和课程拿到中国来进行本土化，扮演中间桥梁的作用。

　　此外，中国总部还分别设立全国培训委员会、市场委员会、法律委员会、IT委员会等，通过这些专业领域平台把各个区域的经验、教训归纳起来，给区域加盟商、单店加盟商分享，降低他们的经营风险。

　　这样中国总部、区域、加盟店做各自自己的事情。然后承担不同的角色，为体系发展做出贡献。

　　作者为世界经理人网站副编辑。