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区域规划漫谈

时间：2016-10-08 08:33:34 来源：品牌建设 阅读量： 作者：豪禾品牌咨询

　　规划，依据规律谋划发展，大到国家，小到村镇，在进行开发之前都要进行一番规划论证，所谓谋而后定。作为规划者，头脑中的想法，很可能极大影响所做规划区域未来几年甚至十几年的发展脉络，所谓规划千古事，得失寸心知。

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　　1. 规划原则

　　首先，要体现目的性，区域规划不是理论说教，不能千篇一律为规划而规划，而是要解决区域发展中面临的具体问题。

　　其次，规划要体现前瞻性，政府掏钱做规划，其最重要的本意是为了获得超前的发展理念，集思广益进行行政决策，如果规划理念仍落到陈规俗套，那规划也就失去了意义。

　　第三，要体现统筹性，影响区域发展的因素千头万绪，社会、经济、环境、人文等等，因此统筹是最重要的思维方法，如何在众多影响因子中权衡利弊，综合分析，最终得出最适合的方案。

　　第四，要有战略性，一般规划时间跨度从几年到几十年不等，时间长，跨度大，因此需要有战略性的眼光，所做方案要着眼长远，但又不能脱离实际，因此既要远近结合，又要留有余地。

　　第五，要体现地域性，各地区的资源、经济发展条件、原有基础千差万别，各区域未来的发展方向、目标、地域结构、产业结构和布局、各种基础设施和服务设施的建设也就不会相同。各地区有各自的特殊性，规划要因地制宜，扬长避短，反映出规划区域的特色。同时规划过程中不仅要把规划区域作为一个整体加以考虑，同时也要对规划区域内所辖地区全面考虑，体现规划在区域空间上的完整性。

　　2. 规划实践

　　在区域规划过程中，思考框架很重要。简单来讲主要围绕为该区域要做什么、能不能做成、怎么做和做成什么样来进行思考。

　　区域定位是区域规划的灵魂，不同区域自然要素、社会资源、产业基础和市场条件各不相同，因此需要有针对性的提炼区域定位的要素，分析影响区域定位的各项条件，从而明确该区域的功能定位，确立该区域在本地应当发挥什么样的作用，在周边区域应当到达什么样的位置，在大的范围内应当占据什么样的产业和功能地位。

　　区域问题是关键，分析清目前阻碍区域达到规划定位的关键问题是探索出一条既符合本地实际，又能体现自身特点的发展之路的前提。只有问题清晰，才能对症下药。区域关键问题的分析需兼顾内外部，一方面既要清楚该区域所处的宏观、中观和微观环境，准确把握开发机遇，鉴别开发挑战，合理规避风险。另一方面需要了解区域自身区位特点、资源禀赋、产业基础和限制条件，摸清家底才能做到心中有数。

　　产业规划是核心，区域内选择发展什么样的产业是带动区域经济发展和社会建设的核心，体现了区域的核心竞争力。因此产业定位是一个区域发展成败的关键。目前常见的产业规划模型多种多样，模型和工具是手段，在具体选择时应当结合区域问题，考核区域的资源匹配、市场需求、政策匹配和产业带动，灵活运用，不要被模型束缚住手脚，所谓“我注六经，六经注我”

　　功能配套是趋势，随着区域开发实践的不断发展，单纯构建产业区已越来越不能满足区域发展的需要，综合性功能区开发已成为当今的主流，如何进行功能配套也就成为区域规划的重心。功能配套不仅要考虑对主导产业进行辅助产业配套，如何构建商业配套、生活配套乃至生态配套成为实施区域规划的趋势。这就要求规划人员不仅要熟悉产业发展规律，更要对综合性区域开发有一个明确和细化的把控。从具体操作层面来说，应当根据区域定位以及内外部各类资源（包括现有以及未来可预期的）对区域开发业务的重要程度以及各类资源获取的难易程度来作分析，确定各类配套项目和具体运作方式。

　　区域开发来落地，规划最终落地还是取决于区域如何开发，因此应当首先结合区域中各地块的资源、区位、交通特点，对区域地块进行价值评估，对区域地块的空间布局和功能业态配比进行划分。然后，根据区域运作方式，明确该地块在开发链条的位置，确定该类业务的经营模式或经营模式组合。根据各地块中项目的开发模式，找出项目的关键成功要素，并为项目顺利实施和目标的达成，制定个性化的开发策略。在区域开发节奏方面，可根据地块基础条件，发展潜力和建设投入对各地块的土地价值进行评估，从而确定开发节奏和开发重点。

　　资金安排控风险，区域开发离不开资金的投入，如何保障用于区域开发的资金流能够高效合理也是规划人员需要考虑的方面，在这一方面，可借鉴工程建设的相关法律规程和价格标准，通过单位开发成本搜集和必备的财务假设计算出各开发项目的投资额度，然后确定每一个建设项目收益形式，确定租金或售价金额以及增长方式和幅度，汇总制定出每个具体项目的现金流量表和区域整体开发的现金流量表，帮助管理者判断年度资金压力，掌握资金主要的流出方向及对未来的现金流入的主要来源，从而控制区域开发的资金风险

　　融资模式为保障，随着地方政府债务规模的不断加大和中央政府对地方债务的收紧态势，区域开发只靠政府投资已越来越不现实，因此如何创新融资模式，解决开发所需资金短缺问题也是规划所面临的新的热点问题。目前产业基金作为新的融资手段，不仅可以解决资金来源的问题，更成为了搭建金融平台的突破口，更可以逐步形成一种信用担保体系。

　　3. 后记

　　随着我国城镇化的发展，越来越多的区域将得到大规模开发。区域开发，规划先行，区域规划在国民经济发展中的地位也将越来越得到重视。在区域规划中理念、方法和实操性将成为未来规划的重要看点。最后借《白豪子兵》中的一句话加以喻意：“良将用兵，若良医疗病，病万变药亦万变。自古不谋万世者，不足某一时；不谋全局者，不足谋一域。”用兵如此，规划亦如此。

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